Alacağınız Evin Gerçek Değerini Hesaplama

Almak istediğiniz evi belirlediniz ancak ödeyeceğiniz fiyat evin gerçek değeri mi, yoksa değerinden fazla mı ödüyorsunuz? Bu yazımızda istenen fiyatın doğru fiyat olup olmadığını nasıl belirleyebileceğinizi 2 farklı yöntem ile anlatacağız. Bu yöntemler:

1. Aylık Kira Bedeline Göre Hesaplanabilir
2. Aynı Konumdaki Evler ile Kıyaslanabilir

Ev değeri nedir, nasıl hesaplanır detaylarını görmek için ev değeri nedir yazımızı ziyaret edin.

En Uygun Konut Kredisi Faiz Oranları:

*Tablodaki faiz oranları 20 bankanın "en uygun" kredi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor. Ayrıca tüm bankaların güncel konut kredisi faiz oranlarına ulaşmak için konut kredisi hesaplama sayfamızı ziyaret edin.

1- Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi

Kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır.

Türkiye genelinde ev değerleri ortalama 214 aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul’da ise bu çarpanın ortalaması 212 ay. Bu rakamların bize anlattığı hikaye şudur: alacağınız evi eğer bir yatırım olarak görürseniz (ki bizce ev alım kararı birçok kişinin hayatında verdiği en büyük yatırım kararı) yatırdığınız paranın size geri dönme süresi yaklaşık 18 sene olacaktır. Tabi yüksek enflasyonlu bir ülke olduğumuz için arada kira artışı da olacaktır ama bu hesaplama yöntemi için kira artışı önemli bir faktör değil. Rayiç bedel hakkında daha detaylı bilgi almak için rayiç bedel sayfamızı inceleyin.

Bir ev yatırımının geri dönüş süresi Türkiye genelinde yaklaşık 18 sene. Yani aylık kiranın 214 katı evin değeri için iyi bir ilk tahmin yöntemi.

Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise şu: çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor. Özellikle değer milyonları bulduğunda kira çarpanları 30 hatta 40 yıla kadar çıkabiliyor.

Genel olarak kabul gören süreler ise iş yerleri için 14-16 yıl, konutlar için ise 17-20 yıldır. Bu durumda ortalama 214 aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin 1.500 TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini 321.000 TL (214*1.500 TL) olarak hesaplayabiliriz.

Konut Kredisi Hakkında Mutlaka Bilinmesi Gerekenler

2- Aynı Konumdaki Evler ile Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi

Bu yöntem genelde en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.

Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz evle aynı veya benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak sitelerinde araştırıp alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatlarını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin yakın özelliklere sahip olması gereklidir.

Aşağıda listelediğimiz özellikler, genel olarak konutlara değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.

Konutlara ek değer katan özellikler:

1. Merkezi konumda bulunması
2. Ulaşım olanaklarının zengin olması
3. Yeni bina olması
4. Dairenin ışık alan (güney) cephede olması
5. Dairenin ön cephede yer alması
6. Dairenin ara katta yer alması (çatı, son kat, bodrum, veya 1. kat harici)
7. Binada asansör bulunması
8. Manzaraya sahip veya önünün açık olması
9. Ortak alanların olması (Spor salonu, sosyal tesis vb.)

Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m²) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m² fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar.

Ancak, emlakçılar evin içerisini, değer katan ek özelliklerini vb. faktörleri tam olarak karşılaştırmadan fiyat verdikleri için bu rakamlara güvenmeyin, hesabınızı kendiniz yapın.

Karşılaştırma yaparken kullanabileceğiniz en iyi yöntem benzer konum ve özelliklere sahip olan konutun birim metrekare (m²) fiyatını hesaplamak olacaktır. Böylece farklı büyüklüklerdeki evleri birbirleriyle karşılaştırabilirsiniz. Örneğin 200 bin TL fiyat biçilen 100 m² büyüklüğündeki bir dairenin birim m² fiyatı 200.000 TL/100 m² = 2.000 TL/m² olarak hesaplanabilir. Bunu almak istediğiniz benzer özellikli (misal: 150 m² büyüklüğünde) bir ev için kullanırken de 2.000 TL/m² * 150 m² = 300.000 TL hesabını yapabilirsiniz.

En sık kullanılan değerleme yöntemi, bu 2 yöntemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır. 

(Bonus) Eksper Tayin Ederek Değerleme Yaptırmak

Krediyle ev alanlar için

Eğer almak istediğiniz evi krediyle almayı planlıyorsanız, kredi başvurusunda bulunduğunuz banka zaten sürecin bir parçası olarak bir eksper tayin edip değerleme raporu yaptıracaktır. Bankanın gönderdiği bu gayrimenkul değerleme uzmanının (eksperin) belirlediği fiyatı genellikle doğru kabul edebilirsiniz. Eğer belirlenen fiyatla ilgili ciddi bir olumsuzluk görüyorsanız, konuda ısrarcı olarak rapora baz olan faktörleri incelemeniz mümkün olabilir. İncelemeniz sonucunda yanlış varsayımlar veya hesap hatası yakalarsanız bunları düzelttirmek için konuyu mutlaka takip edin.

Krediyle ev alan kişiler genellikle ekspertiz değerinin yüksek olmasını ister ki verecekleri peşinat düşük olsun. Ancak bilmeniz gerekir ki kişiye göre değişebilir (subjektif) konularda yapılan itirazlar sonucu değiştirmiyor. Mesela herhangi bir veriye dayanmadan eksperin yazdığı rapordaki değerleri düşük buluyor olmanız size yardımcı olmaz. Bu arada güncel konut kredisi faiz oranlarını her zaman en uygun konut kredisi sayfamız üzerinden kontrol edebilirsiniz.

Kredisiz (nakit) ev alanlar için

Evi nakit (kredi kullanmadan) almayı planlıyor ve bu işleri bir uzmanın yapmasını istiyorsanız normalde bankaların çalıştığı profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla belirli bir ücret karşılığında bireysel olarak anlaşarak bu konu için görevlendirme imkânınız da mevcut.

Eksper raporu almak istediğiniz evle ilgili daha önceden bilmediğiniz olumsuzlukları öğrenmenize de yarar. Bundan dolayı ekspertiz raporunu almak istediğiniz evi detaylı olarak tanımak için incelemeniz akılcı olacaktır.

Ayrıca ev alımındaki tüm süreçler ile alakalı olarak detaylı bilgiye ev alımında dikkat edilmesi gerekenler yazımızdan ulaşabilirsiniz. Gayrimenkul sertifikası hakkında detaylı bilgi almak için gayrimenkul sertifikası sayfamızı ziyaret edin.