Kat Mülkiyeti ve İrtifakı Nedir?

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması, ilgili kanunda şu şekilde tanımlanmaktadır: “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur… “  Bu tanımlama ile aslında kat mülkiyeti veya kat irtifakının öncelikle kişilerin sahip oldukları arsa paylarını göstermesi için oluşturulduğu anlaşılır.

Kısaca, inşaata yönelik mülkiyet hakkı olarak da açıklanabilir.

En Uygun Konut Kredisi Faiz Oranları:

*Tablodaki faiz oranları 20 bankanın "en uygun" konut kredisi teklifine göre günlük olarak güncelleniyor. Ayrıca bankaların konut kredisi faizlerini karşılaştırmak için konut kredisi sayfamızı ziyaret edin.

Kat Mülkiyeti Nasıl Oluşturulur?

Kat mülkiyetinin oluşturulması kanunda “…Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir." şeklinde tanımlanır.

Bir konuta kat mülkiyeti almak için belirlenen tanımlamadan da anlaşılacağı üzere, öncelikle yapı kullanma izin belgesi (iskan) almak gereklidir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Nasıl Alınır?

Yapı kullanım izin belgesi, basit olarak ilgili yapının projeye uygun olarak yapıldığını gösteren belgedir. Bu belgeyi almak için konut tamamlandıktan sonra daha önce projesini onaylayan belediyenin İmar Müdürlüğü’ne, yapının tamamlandığını bildiren bir dilekçe verilmelidir. Verilen bu dilekçeye istinaden ilgili yapı belediye tarafından yerinde denetlenerek, yapının plan projeye uygunluğu denetlenir. Eğer herhangi bir uygunsuzluk bulunmaz ise yapıya projeye uygunluk belgesi, yani yapı kullanım izin belgesi verilir.

Verilen yapı kullanma izin belgesi ile konutun bağlı bulunduğu tapu dairesine gerekli evraklar ile başvuruda bulunarak, kat mülkiyetine geçilir.

Yapı Kullanım İzin Belgesi Alındıktan Sonra Mülkiyete Geçemeyenlere Ceza

Yapı kullanım izin belgesi alınması üzerinden bir yıl geçmesine rağmen tapularını kat mülkiyetine çevirmeyenlere ilgili belediyeler tarafından her bir bağımsız bölüm (konut) için belirlenen miktarda ceza kesilir.

Bu durum ile daha çok konutların inşaat halinde satılması durumunda karşılaşılmaktadır. Bunun nedeni konut inşaat halinde olmasından dolayı kat mülkiyeti çıkartılamaz. Öte yandan inşaat tamamlandıktan sonra kredi ile satışın yapılmasında sorun çıkmaması için iskan belgesi alınır ve satış işlemleri kat irtifaklı tapular üzerinden yapılır. Daha sonra fazla olmasa da masraf ödenmek istenmemesinden dolayı mülkiyete geçilmez ve sonuç olarak ceza ile karşı karşıya kalınmış olur.  

Kat Mülkiyeti Olan Konut Nasıl Anlaşılır?

Kat mülkiyeti olan bir konutu anlamak için sadece konutun üzerinde yer alan tapuya bakılması yeterlidir. Eğer alınacak tapu üzerinde yer alan kat mülkiyeti kısmı işaretli ise evin kat mülkiyeti mevcut demektir. Bu durumda bu konut yapıldığı dönem içerisinde geçerli olan tüm mevzuatlara uygun olarak yapıldığı anlamına gelmekle birlikte, sonradan konutta bir değişiklik yapılmadığı anlamına da gelmez. Yani yapı kullanım izin belgesi veya mülkiyet alınmasından sonra bir değişiklik yapılıp, yapılmadığını araştırmak gereklidir. 

Eğer bir değişiklik yapıldı ve konutun projesine uygun değilse, yapılan bu değişiklik düzeltilene kadar ilgili konut bir yerde proje dışı yapı olarak görülecek ve gayrimenkul değerleme uzmanları (ekspler) onay vermediği için kredi işlemi yapılmayacaktır. 

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bodrum kat çıkıldıktan sonra kişilerin arsa üzerindeki yapılacak olan konutlar için paylarını gösteren bir tapudur. Temel olarak kat irtifakının alınmasının nedeni, kişilerin kağıt üzerinden yaptıkları anlaşmayı resmi olarak belgelemek istemeleridir.

Kat İrtifaklı Bir Konutu Satın Almanın Sakıncaları

İnşaat başlamadan önce arsanın bağlı bulunduğu belediyeye konutun nasıl yapılacağını gösteren bir proje verilir. Belediyede ilgili mevzuatlara göre inceler ve sonuç olarak, projeyi onaylar veya ret eder. Onaylanması durumunda inşaata başlanır ve bodrum kat çıkıldıktan sonra isteğe bağlı olarak kat irtifaklı tapular alınabilir. Kat irtifaklı tapular alındıktan sonra ise belediyeye verilen projeden aykırı olarak inşaat tamamlanabilir. 

Projeden aykırı olarak tamamlanan inşaatların sahiplerine yaşatabilecekleri temel sıkıntılar: 

• Konut, projeden aykırı olarak yapıldığı için ilgili belediye yıkım kararı alabilir.
• Yasal arsa sınırları aşılması durumunda, diğer arsa sahipleri tarafından davalar açılabilir ve yıkım kararları alınabilir.
• Projeye aykırı olarak yapıldığı için konut kredisi kullanılamaz.
• Depo, otopark gibi ortak alanların konutlara dahil edilmesinden dolayı, diğer hak sahipleri ilgili daire hakkında yıkım kararı aldırabilir.

Kat İrtifaklı Bir Daire Alınacaksa Nelere Dikkat Edilmeli

Kat irtifakı olan bir yapı tamamlandıktan sonra, belediyeye projeye uygunluğunun denetimi için başvuruda bulunulur. Belediyedeki ilgili kişiler, inşaatı yerinde inceleyerek projeye uygunluğunu denetler. Bu denetim sonucunda inşaat projeye uygun ise ilgili belediye tarafından “Yapı Kullanma İzin Belgesi” veya diğer ismi “İskan” verilir. Bu durumda iskanı olan bir kat irtifakının projeye uygun olarak yapıldığı anlamına geliyor. (Tabii iskan alındıktan sonra inşaatta bir değişiklik yapılmadıysa)

Zaten bankaların neredeyse tamamı, kat irtifakları bir yapıya konut kredisi kullandırmak için iskân şartı arıyor. Bundan dolayı konut projeye uygun dahi yapılsa, iskânı olmayan bir konutu almak her zaman risk taşımaktadır.

Kat İrtifaklı Yapılar İçin Sonradan İskan Alınabilir

Kat irtifaklı yapılar, onaylı projesine uygun olarak yapılması durumunda sonradan iskanı alınabiliyor. Ancak iskan tüm apartman için alınacağından dolayı tüm kat maliklerine belirli bir masraf çıkacaktır. Bu masraflara kat maliklerinin pek katılmak istememelerinden dolayı, genelde sonradan iskan alınması zor olmaktadır.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark 

Kat mülkiyeti, apartman için iskan alındıktan sonra tapuya başvurularak çıkartılan ve konutların sahip oldukları bağımsız bölümleri belirten bir mülkiyet tapusudur. Yani, basit anlamda kat irtifakının bir üstüdür. Kat mülkiyetine sahip olan bir dairenin tüm mevzuatlara uygun olarak yapıldığı kesindir. Ama kat mülkiyeti alındıktan sonra herhangi bir değişiklik de yapılmış olabilir. Bundan dolayı kat mülkiyetine sahip olan konutlar gönül rahatlığı ile alınabilir, ancak sonradan bir değişiklik yapılıp, yapılmadığı araştırmalıdır.

Öte yanda bir yapının kat mülkiyetine sahip olduğunu anlamak için sadece tapuya bakmak yeterlidir. Tapu üzerinde yer alan kat mülkiyeti kısmı işaretli ise ilgili tapu mülkiyet sahibidir.

Eksperler Konutların Proje Uygunluğunu Denetliyor

Bankadan kredi kullanarak bir ev alınması durumunda, ilgili konutun krediye uygunluğu ve değer tespiti için gayrimenkul değerleme uzmanları konuta gönderiliyor. Bu durumda krediye uygunluk için uzmanlar konutun projesine de bakarak bir nevi tekrardan iskan denetlemesi yapıyor. Eğer değerlendirme sonucunda projeye aykırılık görülmüyorsa, krediye uygunluk veriliyor ve sonucunda kredi kullanılıyor. Bundan dolayı bir gayrimenkul değerleme uzmanın onay verdiği bir daire, gönül rahatlığı ile alınabilir. 

Sonuç olarak, bir konutun projeye uygun olarak yapılmadığını anlamak çok zordur. Eğer ev alımında kredi kullanılmayacaksa, yani eve uzman gitmeyecek ise en doğru ve garantili yol bir gayrimenkul değerleme uzmanı gönderilmesidir. İnternetten ufak bir araştırma ile ilgili gayrimenkul değerleme firmalarına ulaşabilir, belirli bir ücret karşılığında almak istediğinizin konutun incelenmesini sağlayabilirsiniz.